Schattingen 3
Inhoudsopgave
Gemene muren .............................................................................................................................................. 5
Gedwongen verkoopwaarde ......................................................................................................................... 8
Openbare verkoop onder de waarde/verwachtingen. Waarom? ................................................................. 8
1.
Ondoorzichtigheid ................................................................................................................................ 9
2.
Immobiliteit ........................................................................................................................................ 10
3.
Vertraging in prijsreactie .................................................................................................................... 10
4.
Ontbreken van consumentensoevereiniteit ...................................................................................... 10
5.
Emotionele binding ............................................................................................................................ 10
1.
Optimale aanwending ........................................................................................................................ 10
2.
Onverbrekelijkheid van gronden en gebouwen ................................................................................. 10
3.
Substitutiemogelijkheid ..................................................................................................................... 11
4.
Marginale grensnut ............................................................................................................................ 11
5.
Anticipatie .......................................................................................................................................... 11
6.
Vraag en aanbod ................................................................................................................................ 11
7.
Balans in gebruik ................................................................................................................................ 11
8.
Identificatie ........................................................................................................................................ 11
Interne invloedsfactoren ............................................................................................................................. 12
Oefeningen EXCEL (p34) .............................................................................................................................. 15
Schatting aan de hand van vergelijkingspunten .......................................................................................... 25
Vergoeding voor derden .............................................................................................................................. 33
Berekening van de uittredingsvergoeding bij pacht .................................................................................... 36
Bepaling toekomstwaarde ........................................................................................................................... 40
Modelformulier ........................................................................................................................................... 42
1 Begrippen
Algemeen
Schatten = waarderen,waarde ramen, taxeren, begroten, er de vermoedelijke waarde van
bepalen
Schatten = minnelijke of gerechtelijke expertise
Gerechtelijk = je wordt opgeroepen door gerecht (maar wordt niet altijd door de
rechter gevolgd, kan hier van afwijken)
Gebaseerd op gebruikelijke schattingstechnieken
Kennis vastgoedmarkt
Ervaring
Profiel van de schatter
= iedereen die zich bekwaam acht,mag schatten en mag zichzelf een schatter noemen De schatter mag geen enkel belang hebben als eigenaar, potentiële koper of als mogelijke
tussenpersoon om de verkoping te begeleiden. Een dergelijke belangenvermenging kan de
objectiviteit van de waardebepaling alleen maar in de weg staan. Opdrachtgevers voor schattingen
Particulieren
Verkoop
Op de moment dat de eigenaar wil verkopen, is het niet evident dat hij de correcte actuele
waarde van het eigendom kan inschatten, aangezien markten snel evolueren en voortgaan
op prijzen van “horen zeggen” is niet ideaal. Immobiliënmakelaars kunnen optreden als schatter, maar vaak wordt de slogan “gratis
schatting” gebruikt om zo mensen te lokken en wordt er een te hoge prijs bepaald, waarbij
makelaars dan na 6 maanden durven klagen dat de eigendom nog steeds niet verkocht is. Aankoop
Als potentiële koper is het ook moeilijk om na te gaan of een bepaalde vraagprijs redelijk is.
Er is altijd een mogelijkheid dat de eigendom geen eventuele mankementen bevat. Bij de schatting voor potentiële kopers wordt er meer aandacht gegeven aan de gebreken en
de mogelijkheden van de eigendom. Er zal niet alleen naar de waarde gevraagd worden,
maar dikwijls ook naar de bouwtechnische staat, de stedenbouwkundige mogelijkheden of
beperkingen van de eigendom.
Verdeling
2 grote groepen:
1. Verdeling als gevolg van de successie:
Nalatenschao van een woonhuis aan drie kinderen waarbij 1 van hen de eigendom
wil behouden en de twee andere een tegenwaarde wensen in geld.
2. Verdeling als gevolg van een scheiding of echtscheiding waarbij het eigendom dat
voorheen toebehoorde aan beide echtgenoten dikwijls wordt ingekocht door 1 van
hen
De waardebepaling dient dus net als voorheen zeer gedetailleerd te zijn en dient
bovendien onderbouwd te zijn zodat beide partijen er mee kunnen akkoord gaan op
een moment dat ze meestal reeds in twist leven.
Deze schattingen zullen dus een zeer degelijke technische beschrijving moeten hebben, doch
ook een zeer degelijke en beredeneerde waardebepaling met inbegrip van goede
vergelijkingspunten. (Handels)huur
Schatting van huurwaarden loopt gelijkaardig als schattingen van verkoopwaarden. Zowel huurder als verhuurder kunnen na elke 3 jaar bij de vrederechter een herziening van
de huurprijs vragen. In dit geval moeten zij bewijzen dat de huurwaarde van het goed
ingevolge nieuwe omstandigheden tenminste 15% hoger of lager is dan die bepaald in de
huurovk. Om een hierziening van de huurprijs te vragen, moeten de volgende voorwaarden vervuld
zijn:
1. Nieuwe omstandigheden moeten onafhankelijk zijn van de wil van de huurder of
verhuurder
2. Zij moeten permanent zijn en een invloedhebben gedurende de driejarige periode
3. Als basis voor verschil van 15% geldt de geindexeerde huurprijs
4. de herziening dient aangevraagd te worden gedurende de drie maanden voor het
einde van de lopende driejarige periode, per deurwaardersexploot binnen de 30
dagen van het proces-verbaal van niet-verzoening voor de bevoegde vrederechter
5. Men kan contractueel niet afzien van het recht op herziening
Bij betwisting schatter kan uitspraak doen over normale huurwaarde Financiële instellingen
Bankschatting = schatting bij een aanvraagvan een hypotheeklening. Bank of hypotheekmaatschappij ontleent bedrag aan lener die hiervoor goed in pand geeft
ter garantie van de afbetaling. Garantie wordt bestendigd met het nemen van een
hypothecaire inschrijving (of volmaht tot nemen ervan) op het eigendom. Wanneer de lener zijn lening niet meer kan of wil afbetalen, kan ontlener eigendom
verkopen via gerechtelijke of gedwongen openbare verkoping (veiling). De opdracht van de
schatter is dus om een voorspellende schatting te maken van de waarschijnlijke verkoopprijs
tijdens een gedwongen verkoop. Advocaten
Zij worden vaak geconfronteerd in juridische procedures, zoals een echtscheiding waarbij
het scheidende koppel overeenkomt zich neer te leggen bij oordeel onpartijdige deskundige,
in gemeenzaam overleg aangesteld. Deze schattingsaangelegenheid is voor advocaten
meestal te technisch zodat zij op een schatter beroep doen. Bedrijfsrevisoren
Bij het oprichten van een vennootschap dient de bedrijfsrevisor veelal te beschikken over de
waarde van de onroerende goederen, teneinde deze in de op te richten vennootschap in te
brengen. Het gaat hier om patrimoniumvennootschappen met als doel de eigendommen
onder te brengen in een vennootschap ipv onder persoonlijke naam en dusdanig een fiscaal
voordeel beogen, zowel op vlak van dagelijks beheer (kosten zijn fiscaal aftrekbaar) als bij
eigendomsoverdracht (overdracht van aandelen aan toonder leveren minder registratie- of
erfbelasting op dan onroerende goederen in persoonlijke naam). Openbare sector
Aankoopcomité of de Ontvanger van de Registratie (nu Rechtszekerheid) zal een schatting
uitvoeren wanneer de gemeenten, provincies, gewesten,huisvestigingsmaatschappijen en
intercommunales transacties uitvoeren met onroerende goederen. De Rechtszekerheid zijn fiscale ambtenaren, het is bijgevolg niet toegelaten onroerende
goederen te schatten op aanvraag van particulieren of hen inlichtingen te verschaffen
aangaande de waarde van deze goederen. Controleur van het Kadaster mag een schatter – in onderling overleg of met tussenkomst
van de Vrederechte – aanduiden bij onenigheid over het toe te kennen KI. De Gouverneur wijst deskundigen aan ter bepaling van schade bij natuurrampen. Verzekeringen
Verzekeringsmaatschappij of particulier kan een deskundige aanstellen met de opdracht de
nieuwbouwaarde van een pand te bepalen om zo het bedrag van de te verzekeren waarde in
de brandpolis vast te leggen. Gemene muren
De waardebepaling van gemeenschappelijke muren met als basis voor muurovername
behoort tot domein van de schatter. Soorten waarden
De waarde is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan
een menselijke noodwendigheid of verlangen. Veel zaken zijn niet verhandelbaar toch grote waarde: gebruikswaarde zoals lucht Andere zaken kunnen aangeschaft worden en zijn verhandelbaar = ruilwaarde door schatter.
Aard van de verschillende goederen = zeer groot
Schatters: specialisatie in bepaalde takken
Document Outline
1 Begrippen
Algemeen
Profiel van de schatter
Opdrachtgevers voor schattingen
Particulieren
Verkoop
Aankoop
Verdeling
(Handels)huur
Financiële instellingen
Advocaten
Bedrijfsrevisoren
Openbare sector
Verzekeringen
Gemene muren
Soorten waarden
Innerlijke (intrinsieke) waarde
Uiterlijke (extrinsieke) waarde
Werkelijke waarde
Gelegenheidswaarde
Gemoedswaarde of gevoelswaarde
Verbruikswaarde
Voortbrengstwaarde (opbrengstwaarde)
Nieuwbouwwaarde
Toekomstwaarde
Residuwaarde
Boekhoudkundige waarde
Verkoopwaarde (veilbare of venale waarde)
Meestsal normale venale waarde
Gedwongen verkoopwaarde
Algemene vragen
Waarom openbare verkoop als norm?
Openbare verkoop onder de waarde/verwachtingen. Waarom?
2 Vastgoedmarkt
Marktvorm
Kenmerken vastgoedmarkt
1. Ondoorzichtigheid
2. Immobiliteit
3. Vertraging in prijsreactie
4. Ontbreken van consumentensoevereiniteit
5. Emotionele binding
Principes
1. Optimale aanwending
2. Onverbrekelijkheid van gronden en gebouwen
3. Substitutiemogelijkheid
4. Marginale grensnut
5. Anticipatie
6. Vraag en aanbod
7. Balans in gebruik
8. Identificatie
Invloedsfactoren
Externe en algemene invloedsfactoren
Interne invloedsfactoren
3 Residentiële gebouwen
Inleiding
Bouwgronden voor residentiële bebouwing
Factoren die de waarde van de bouwgrond bepalen
Bepalen van de waarde
Vergelijkingspunten
1. Methode van Beckers
2. Methode Bourdillat-Drouet-Michel-O’Brien-Nicolas
3. Methode Danger
4. Methode gezond verstand
Oefeningen EXCEL (p34)
Welke factoren kunnen de waarde van (residentiële) gebouwen bepalen?
Soorten woningen
Venale waarde
Schatting op basis van de intrinsieke waarde (4 schattingstechnieken: Analytische methode)
1.1 Nieuwbouwwaarde
1.2 Vetusteit (sleet/verval)
1.3 Venaliteitspercentage
Schatting op basis van de huuropbrengst
Schatting op basis van het KI
Schatting aan de hand van vergelijkingspunten
Principes
Berekeningsmethode
Bronnen van vergelijkingspunten
Opmaken van een schattingsverslag
Model schattingsverslag
Kwaliteitscharter voor schattingsverslagen
Schatten van eigendommen waaraan werken worden uitgevoerd
Onteigeningsvergoeding
Eisen van de schadevergoeding
Tijdstip voor het bepalen van de waarde
Elementen van een volledige vergoeding
Vergoeding voor derden
4 Andere gronden
Inleiding
Landbouwgrond
Factoren die de prijs bepalen
Berekening van de uittredingsvergoeding bij pacht
De gewone vergoeding of prijzij
De buitengewone vergoeding
Boomgaarden
Bossen
Bepaling van de handelswaarde
1. Houtmeetkunde – gevelde bomen (p160 en PPT voor oefeningen)
2. Houtmeetkunde – bomen op stam
3. Houtmeetkunde – het verval
4. Houtmeetkunde – verloopcoëfficiënt
Bepaling toekomstwaarde
Straat-, laan- en parkbomen
Waardebepaling van straat-, laan en parkbomen behorend tot het openbaar domein
Wanneer wordt een schadevergoeding bepaald?
Hoe wordt de schadevergoeding berekend?
Modelformulier
Addendum
Home
Notificaties
Verdien geld
Inloggen
Registreren
Saldo: €
Aankopen
Verkoopstatistieken
Informatie
Instellingen
Uitloggen
Document rapporteren
Niet tevreden? Geld terug
Stuur bericht
Volgen
50 pagina's
1 downloads
Facebook
Twitter
Instagram
- Nederlands
Actie: ontvang 10% korting bij aankoop van 3 of meer items!